- Ceny bytov na Slovensku rastú nerovnomerne v jednotlivých krajoch.
- Jeden investičný byt dnes nesie vysoké riziko regionálnych výkyvov.
- Realitné fondy rozkladajú riziko medzi desiatky nehnuteľností a lokalít.
Myšlienka „kúpim byt a určite na tom zarobím” prestáva platiť. Najnovšia správa Národnej banky Slovenska o cenách nehnuteľností za 3. štvrťrok 2025 odhaľuje výrazné regionálne rozdiely, ktoré menia pohľad na investičné bývanie.
Celoslovenský priemer síce hlási medzištvrťročný rast cien o 1,3 %, realita v jednotlivých krajoch však vyzerá úplne inak.
NBS konštatuje, že Trenčiansky kraj posilnil o 3,2 % a Bratislavský kraj o 2,2 %. V týchto regiónoch investori zatiaľ sledujú rast hodnoty bytov. Úplne odlišný obrázok prinášajú Košice, kde ceny bytov a domov v priebehu štvrťroka klesli o 3,9 %. Mierny pokles zachytil aj Banskobystrický kraj (-0,4 %).
Pre ľudí, ktorí vnímajú byt ako „spoľahlivú náhradu” za iné formy investovania, ide o dôležitý signál. To, kde byt kúpite, dnes rozhoduje o výsledku oveľa viac než kedysi.
Odborník na reality Peter Vojtek zo spoločnosti 365.invest upozorňuje, že kúpa jedného investičného bytu dnes znamená vysokú mieru neistoty. Podľa neho investor stavia všetko na jedno mesto, jednu lokalitu a často aj jeden typ bytu. Keď sa danej oblasti prestane dariť, investor nemá kam ujsť.
Vojtek pripomína, že investor, ktorý v lete kúpil byt v Košiciach, teraz môže sledovať zníženie trhovej hodnoty, kým majiteľ nehnuteľnosti v Trenčíne zažíva opačný vývoj. Bežný človek podľa neho len ťažko predvída, ktorý región získa a ktorý stratí.
Aký je najväčší problém?
Najväčším problémom pri jednom byte je koncentrácia rizika. Celý majetok viažete na jednu nehnuteľnosť a jeden trh. Ak príde pokles cien, výpadok výnosu nepokryje žiadna iná časť portfólia.
Aj preto odborníci čoraz častejšie odporúčajú rozložiť peniaze medzi viac projektov a viac lokalít. Jednou z možností sú realitné fondy, v ktorých investor vlastní podiel na širšom portfóliu.
Vojtek vysvetľuje, že v takýchto fondoch investor získava kúsok z desiatok nehnuteľností naraz – od logistických parkov pri Trnave cez kancelárie v Bratislave až po bývanie v ďalších mestách.
Keď jeden región dočasne oslabí, napríklad ako teraz Košice podľa čísel NBS, výpadok zmierni rast inde. Výnos tak závisí od celého trhu, nie od jedného mesta.
Správa NBS preto nehovorí, že investície do nehnuteľností strácajú zmysel. Skôr ukazuje, že v roku 2025 už nestačí kúpiť „hocičo z ponuky” a čakať zisk.
Kto chce zarábať na realitnom trhu dlhodobo, potrebuje viac než len jeden byt v jednej bytovke. Rozhodujú dáta, výber lokality a najmä miera diverzifikácie, teda to, ako dobre rozložíte svoje riziko.
Nechajte peniaze pracovať za vás.
Investujte a premeňte svoje obavy na príležitosť.
