- Ak bývate v prenájme, odporúčame vám pozrieť sa na svoju nájomnú zmluvu.
- Oslovili sme odborníka, ktorý nám vysvetlil, prečo zmluva z internetu jednoducho nestačí.
Bývanie v prenájme sa dnes týka obrovskej časti Slovákov. Na prvý pohľad to vyzerá jednoducho, avšak nie je to úplne pravda. S prenájmom nehnuteľnosti môžu mať problémy najmä ich majitelia, pokiaľ si nedávajú pozor na zmluvu.
Mnohí ľudia si myslia, že im stačí zmluva z internetu. Po stránkach kolujú rôzne šablóny, ktoré si stačí jednoducho stiahnuť a vytlačiť ich. Skutočne to však stačí? Na názor sme sa opýtali odborníka na reality Mateja Teleka.
Odborník už v úvode ozrejmuje, čo všetko musí kvalitná nájomná zmluva obsahovať. Nejde len o uvedenie údajov zmluvných strán, avšak aj o popis nehnuteľnosti. Konkrétne to je výška nájomného, spôsoby a lehoty jeho platby. Zmluva však musí disponovať aj špecifikáciou toho, či nájomné zahŕňa platby za energie, internet, televíziu a podobne a v akej výške.
Pokiaľ zmluva disponuje čo najväčším množstvom detailov, je pravdepodobné, že počet problémov bude v budúcnosti čo najnižší. Samozrejmosťou sú aj informácie týkajúce sa možných dôvodov odstúpenia od zmluvy zo strany prenajímateľa či nájomcu, prípadné sankcie za omeškanie platieb nájomného, či porušenia jednotlivých ustanovení zmluvy.
Telek však hovorí, že nie je na škodu konkretizovať aj to, či majiteľ súhlasí alebo nesúhlasí s tým, aby nájomca v byte fajčil prípadne choval domáce zvieratá.
Už sa viac neboj o svoje peniaze.
Investuj a premeň svoje obavy na príležitosť.
Sú zmluvy pri krátkodobom a dlhodobom prenájme rozdielne?
Na zodpovedanie tejto otázky je v prvom rade potrebná definícia krátkodobého a dlhodobého prenájmu nehnuteľnosti.
Rozdiel medzi týmito dvoma spôsobmi prenajímania bytu je hlavne v režime, v podľa ktorého sa riadia ich ustanovenia nájomnej zmluvy a ďalšie skutočnosti viazané na tento režim. Kým nájomná zmluva uzatvorená podľa ustanovení Občianskeho zákonníka priam až „nezdravo” chráni nájomcu, v prípade nájomnej zmluvy uzatvorenej podľa ustanovení Zákona o krátkodobom nájme bytu je ochrana prenajímateľa a nájomcu viac vyvážená, a ponúka jednoduchšie a flexibilnejšie riešenie prípadných problémov, ktoré vzniknú v prípade, ak nájomca porušuje nájomnú zmluvu, neplatí nájomné či iným spôsobom koná tak, ako by konať objektívne nemal.
Odborník na reality dodáva, že zákon o krátkodobom nájme bytov dáva napr. priestor na dojednanie kratšej výpovednej lehoty či flexibilnejšie nastavenie podmienok nájomnej zmluvy. Podmienené to je však tým, že nájomná zmluva uzatvorená v zmysle Zákona o krátkodobom nájme bytov je platná. Zároveň je podmienkou aj registrácia prenajímateľa na Finančnej správe.
„V prípade ak si prenajímateľ túto povinnosť nesplní, aj napriek tomu že zmluva je „napísaná” v zmysle Zákona o krátkodobom nájme bytov, spravuje sa režimom nájomného vzťahu podľa Občianskeho zákonníka,” uzatvára Telek.
Vzhľadom na to, že zmluva je uzatvorená v zmysle ustanovení Zákona o krátkodobom nájme bytov, ponúka rýchlejšiu reakciu na súčasný stav komerčného nájomného bývania na trhu.
Zmluva z internetu nie je najlepší nápad
„Dali by ste si zoperovať slepé črevo doma, kuchynským nožíkom podľa návodu z internetu? Môžem s určitosťou povedať že ja nie aj napriek tomu, že som presvedčený, že keby som venoval pár minúť času googleniu, určite by som nejaký postup takejto operácie niekde našiel,” odpovedá na otázku týkajúcu sa zmluv o prenájme nehnuteľnosti z internetu Telek.
Podľa jeho slov je každý nájomný vzťah špecifický, pretože reaguje na individuálne potreby a dojednania medzi prenajímateľom a nájomcom. Ak teda narazíte na internetové univerzálne vzory, mali by ste zbystriť pozornosť. Univerzálny vzor totiž neexistuje.
Pri tvorbe nájomnej zmluvy je dôležité držať sa pravidla: „Zmluvy sa robia na časy zlé, nie na časy dobré.” To však neplatí iba pri nájomných zmluvách, ale aj pri predajných alebo iných, kde je dôležité ošetriť prípadné negatívne situácie, ktoré v budúcnosti môžu vzniknúť.
Telek osobám, ktoré prenajímajú nehnuteľnosti radí, aby si na pomoc privolali advokáta. Musia totiž študovať a absolvovať povinnú 3-ročnú koncipientskú prax, ktorá ho pripraví na profesiu ktorú často vykonáva celý život. Ide o ľudí, ktorí vedia, na čo myslieť, čo ošetriť a čo neopomenúť, aby ochránil nároky, vzťahy a ošetril zákonne práva a povinnosti ktoré si zmluvné strany dojednali.
„Dve-tri stovky, ktoré zaplatíte za vypracovanie kvalitnej, individuálnej nájomnej zmluvy advokátovi, vám v budúcnosti môžu ušetriť tisíce, ktoré by ste stratili v prípade, ak by nastali situácie, na ktoré šablóna z internetu nemyslela,” hovorí.
Nájomná zmluva môže mať nepríjemné následky
Ak sa ale ako prenajímateľ na zmluve rozhodnete ušetriť, následky môžu byť horšie ako pre nájomníka.
Nastať môže napríklad situácia, že ako majiteľ nehnuteľnosti jednoducho nedostanete peniaze. Problémy však nastávajú aj pri výraznej nadspotrebe energií, ktorú často nájomcovia nechcú uhradiť. Tu však zoznam nekončí. Telek poukazuje napríklad aj na trestnú činnosť páchanú v prenajatom byte, predaj drog alebo dokonca prostitúciu.
Ďalším aspektom v prípade nekvalitne vypracovanej nájomnej zmluvy môže byť problém dostať nájomcu preč z bytu – ak nechce odísť dobrovoľne. A to v praxi môžu byť mesiace, ale aj roky súdnych sporov a nákladov, ktoré prekročia cenu za vypracovanie nájomnej zmluvy advokátom aj viac než desaťnásobne.
Ak sa na túto tému pozrieme z pohľadu nájomcu, zlá nájomná zmluva môže ovplyvniť aj ich. Môže obsahovať neprimerane veľké obmedzenia, ktoré výraznou mierou zasahujú do užívacieho práva nájomcu k prenajatej nehnuteľnosti ako napr. zákaz návštev, obmedzenie užívania teplej vody mimo vymedzeného času, či neprimerane vysoké zmluvné pokuty za banality ako napr. ponechanie topánok pred dverami a podobne. Ide o situácie, s ktorými sa osobne stretol aj Matej Telek ako realitný maklér a právnik.
Zahrnúť do zmluvy aj depozit?
Áno, depozit by mal byť v zmluve spomenutý. Depozit má podľa odborníka uhradzovaciu funkciu v prípade, ak nájomca počas užívania prenajatého bytu tento byt či jeho zariadenie poškodí, zničí, alebo pre prípad, ak nezaplatí riadne a včas nájomné či úhrady spojené s užívaním bytu tzv. energie.
Zmluva by teda mala obsahovať výšku depozitu, no aj jednotlivé situácie, kedy môže prenajímateľ tento depozit použiť a tiež kedy a akým spôsobom je povinný ho po ukončení nájomného vzťahu vrátiť. To platí v prípade, že nenastane žiadny z dôvodov jeho oprávneného použitia.
Čo sa týka výšky depozitu, optimálna suma sa pohybuje na úrovni jedného až dvoch mesačných nájmov. Môže to byť však aj menej alebo viac. Vďaka depozitu má nájomca motiváciu správať sa tak, aby po skončení nájomného vzťahu odovzdal prenajatý byt v stave, v akom ho prevzal a prenajímateľ mu vrátil tento depozit v plnej výške.
Pokiaľ si byt prenajímate cez realitnú kanceláriu, môžete sa stretnúť s tým, že vlastník bytu od vás bude žiadať zaplatenie provízie realitnej kancelárii. Telek však ozrejmuje, že vo všeobecnosti platí, že za službu platí ten kto si ju objednal – teda vo väčšine prípadov prenajímateľ. Nastať však môže aj situácia, že provízia sa rozdelí medzi majiteľa nehnuteľnosti a nájomcu.
