- Rok 2025 prinesie podľa Mateja Teleka dynamický vývoj na realitnom trhu.
- V prípade kúpy vlastnej nehnuteľnosti odborník radí poponáhľať sa.
- Na čo by sa v roku 2025 mali pripraviť kupujúci a predávajúci?
Rok 2025 prinesie na realitnom trhu viaceré zmeny. Pre Kryptomagazin to uvádza realitný expert Matej Telek. Uvádza, že po oživení v roku 2024 očakáva pokračovanie pozitívneho trendu. Dôvodom budú najmä klesajúce úrokové sadzby hypoték a zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach.
Okrem toho však rok 2024 priniesol aj pozvoľné zvyšovanie cien nehnuteľností, čo sa spájalo práve s vyšším dopytom.
„Najvýraznejší nárast cien sme vlani mohli vidieť v Bratislave a Košiciach, kde bol medziročný nárast cien viac než 10 %, v rámci celého Slovenska bol priemerný medziročný rast cien niekde okolo 7 %,” hovorí Matej Telek.
Dodáva, že na tento trend by sa Slováci mali pripraviť aj v roku 2025. Už teraz totiž analytici predikujú ďalšie znižovanie úrokových sadzieb hypotekárnych úverov. „Očakávam teda pokračovanie nárastu záujmu o kúpu nehnuteľností, ako aj zvyšovanie trhových cien,” hovorí.
Čo sa týka cien nehnuteľností, tie ovplyvní aj konsolidačný balík. Telek vysvetľuje, že zvýšenie DPH však bude mať najväčší vplyv na novostavby. Poukazuje na to, že klienti, ktorí mali záujem o kúpu nehnuteľnosti v novostavbe, sa snažili kúpu zrealizovať vo štvrtom kvartáli 2024. Bolo to vidieť aj na náraste predaja bytov v tomto období.
Očakávam, že v 1Q 2025 bude objem predaja novostavieb mierne nižší, avšak je to viac o sentimente ako o reálnom poklese predajov. Na každé nové „negatívne finančné podmienky” si časom trh zvykne.
Už sa viac neboj o svoje peniaze.
Investuj a premeň svoje obavy na príležitosť.
Čo bude so staršími bytmi?
Podľa slov odborníka sa ceny starších bytov budú odvíjať predovšetkým od zvýšeného dopytu. Ten vzniká vďaka znižovaniu úrokových sadzieb. Zároveň však na tieto ceny bude mať vplyv aj už spomínaný konsolidačný balíček a zvýšená DPH. Telek upozorňuje, že tento vplyv bude iba marginálny.
Ceny starých bytov teda nebudú rásť rovnako ako v prípade novostavieb. Rast bude výraznejší.
„Aj keď zrejme nebudeme môcť pomýšľať na medziročný rast cien na úrovni 15 – 20 %, aký sme v niektorých lokalitách Slovenska mohli pozorovať pred covidom, myslím si, že hlavne v krajských a väčších okresných mestách môžeme očakávať počas roku 2025 rast cien o 10 a viac %,” vysvetľuje Telek.
Na ceny starších bytov však bude vplývať aj nedostatok voľných bytov. Prirodzene tak so stúpajúcim dopytom spôsobeným nižšími úrokovými sadzbami bude citeľný aj nárast ceny pri dostupných bytoch „z druhej ruky”.
Druhá polovica roka 2024 so sebou priniesla aj oživenie záujmu individuálnych realitných investorov, ktorí vďaka lacnejúcim hypotékam znovu začali realizovať kúpu bytov s cieľom budúceho nárastu ceny či investičného prenájmu. To je ďalší z dôvodov, ktoré budú ťahať trhové ceny nahor.
Dostupnosť bývania v roku 2025
Čo sa týka dostupnosti bývania, Telek hovorí, že ide o veľmi komplexnú tému. Závisí to totiž od reálnych príjmov obyvateľstva, inflácie, vývoja cien nehnuteľností na trhu, no aj od vývoja cien komerčného nájomného bývania.
„Vzhľadom na to, že na Slovensku stále chýba štátne nájomné bývanie alebo družstevné bývanie, jedinými alternatívami pre Slovákov sú kúpa vlastnej nehnuteľnosti alebo komerčný prenájom,” vysvetľuje odborník.
V prípade kúpy vlastnej nehnuteľnosti odborník radí poponáhľať sa. Úrokové sadzby totiž kontinuálne klesajú – v roku 2025 Telek očakáva pokles úrokových sadzieb hypotekárnych úverov na hranicu okolo 3 %. Na základe toho možno očakávať ďalšie oživenie realitného trhu, čo povedie aj k zvyšovaniu cien nehnuteľností.
V prípade nových developerských projektov Telek konštatuje, že na slovenskom trhu ich je žalostne málo. Predpokladá teda, že projekty budú pribúdať aj v tomto roku, avšak nie všade.
Pre developerov je zaujímavá najmä Bratislava, Košice či väčšie krajské mestá so zvyšujúcim sa počtom obyvateľov a dostatočným počtom pracovných príležitostí.
Možnosťou bývania je aj nájomné bývanie, no Telek už vyššie spomenul, že situácia je aj v tomto prípade žalostná.
Štátne nájomné bývanie v miere zodpovedajúcej dopytu či potrebám spoločnosti je stále v nedohľadne, menším či stredne veľkým developerom sa z pohľadu veľmi dlhej doby návratnosti investície nájomné byty stavať neoplatí, nájomný segment bývania tak naďalej zostáva v rukách individuálnych prenajímateľov či menších realitných investorov, ktorí budú ceny prenájmu prispôsobovať trhovým podmienkam.
Ceny prenájmov v roku 2025
Vzhľadom na ceny nehnuteľností a ďalšie faktory idú mnohí ľudia bývať do prenájmu. Dopyt je teda stále veľký, čo znamená, že ceny komerčného nájomného budú stúpať tiež.
Aký však bude tento nárast cien, je podľa Teleka náročné predpovedať. Podľa jeho slov výrazné zvyšovanie cien prenájmov nemožno očakávať v malých mestách či v lokalitách s klesajúcou populáciou a nízkym či žiadnym nárastom pracovných príležitostí.
Iná situácia však platí v zaujímavých lokalitách krajských alebo okresných miest, kde sa ľudia sťahujú za prácou. V tomto prípade sa ceny prenájmov môžu v roku 2025 zvýšiť až o 15 až 20 %.
Nárast cien po celej krajine tak nebude rovnomerný, bude závisieť od viacerých faktorov.
„Demografický vývoj populácie jednotlivých miest či lokalít, starnutie populácie, odchod mladých za prácou do zahraničia či do väčších miest, dostupnosť pracovných príležitostí a celková atraktivita mesta či regiónu pre ekonomicky aktívnu časť obyvateľstva,” hovorí Telek.
Nárastu cien nájomného bývania sa Slováci obávať nemusia napríklad v Poltári alebo Revúcej, no v Bratislave, Košiciach alebo Žiline tento nárast určite príde.
Predávate nehnuteľnosť? Toto by ste mali vedieť
V roku 2025 bude problém s predajom nehnuteľnosti omnoho menej výrazný, ako napríklad v roku 2023.
Zvyšujúcou sa dostupnosťou hypotekárneho financovania kúpy nehnuteľnosti stúpa aj záujem ľudí o kúpu vlastného bývania, a teda dopyt začne výraznejšie prevyšovať ponuku (v r. 2023 to bolo naopak – ponuka prevyšovala dopyt, a teda čas predaja nehnuteľnosť sa pohyboval v závislosti od lokality od 3 do 6 mesiacov aj napriek nižšej cene v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi).
Telek tak očakáva, že v roku 2025 dôjde k skráteniu doby predaja, no aj k postupnému zvyšovaniu cien nehnuteľností. V minulom roku síce mali kupujúci priestor na zjednanie ceny o 5 až 10 % z ponukovej ceny nehnuteľnosti v inzercii, v tomto roku sa však tento priestor postupne vytratí.
Ako teplé rožky sa budú predávať kompletne zrekonštruované byty, na ktoré banka ochotne poskytne hypotekárny úver v dostatočnej miere a sú ihneď po kúpe vhodné na nasťahovanie nového majiteľa či prenájom u realitných investorov.
„Nepredpokladám, že v r. 2025 uvidíme výraznejšie licitácie ceny smerom nahor, ktoré boli pred 2 – 3 rokmi bežnou praxou, keď sa o kúpu zaujímavých bytov uchádzali aj 5 vážni záujemcovia v rovnakom čase, avšak kto zvažuje kúpu bytu v tomto roku a chce kúpiť výhodne, mal by sa s kúpou poponáhľať,” uzatvára odborník.
Rok 2025 prinesie podľa Mateja Teleka dynamický vývoj na realitnom trhu. Kto zvažuje kúpu nehnuteľnosti a chce výhodne nakúpiť, mal by konať čo najskôr. Predaj nehnuteľností by mal byť plynulejší ako v roku 2023 s kratšou dobou predaja a postupným zvyšovaním cien. Najväčší dopyt bude po kompletne zrekonštruovaných bytoch, ktoré sú ihneď vhodné na nasťahovanie alebo prenájom.
