- Michal Fusek má dlhoročné skúsenosti na trhu s realitami.
- Už roky pôsobí v Dubaji.
- Vysvetlil nám, čo všetko môžete investíciou získať.
Investícia do nehnuteľností je všeobecne považovaná za jednu z najkonzervatívnejších. Dubaj je často označovaný ako mesto budúcnosti a jeho rozvoj za posledné dve dekády je dychberúci.
Pohľad z terasy v dubajskej nehnuteľnosti. Zdroj: Michal Fusek/Archív
Podľa strategického dokumentu ekonomickej agendy D33 by sa mal počet obyvateľov Dubaja zvýšiť z dnešných 3,6 milióna na 5,8 milióna v roku 2040, čo vytvára priestor na rast dopytu po nehnuteľnostiach a s tým spojený rast cien. Je dôležité preskúmať dôveryhodnosť developerov, aby sa predišlo problémom s kvalitou či odovzdaním nehnuteľnosti.
Rizikom môže byť tiež pôsobenie nelicencovaných sprostredkovateľov. Odporúčame klientom, aby sa stretli s viacerými spoločnosťami, overili si licenciu spoločnosti a agenta, s ktorým spolupracujú, a dôkladne si premysleli svoj zámer pred investovaním svojich finančných zdrojov.
Ponúka Dubaj špeciálne stimuly alebo daňové úľavy, ktoré by mohli byť atraktívne pre slovenských investorov?
Dubaj ponúka viaceré stimuly pre investorov, vrátane absencie daní z príjmu a zisku fyzických osôb. Na nehnuteľnosti sa uplatňuje jednorazový poplatok vo výške 4 %, čo je v porovnaní s inými krajinami veľmi priaznivé. Tieto faktory robia Dubaj veľmi atraktívnym pre zahraničných investorov, vrátane slovenských.
Developeri v Dubaji ponúkajú klientom bezúročné splátkové kalendáre, ktoré umožňujú splácať nehnuteľnosť postupne počas jej výstavby. Klient tak môže splácať 50 % ceny nehnuteľnosti počas výstavby a zvyšných 50 % až pri dokončení.
Ako sa porovnáva návratnosť investícií do nehnuteľností v Dubaji s inými investičnými príležitosťami dostupnými na Slovensku?
Dubaj má veľmi dobre zmapované dáta o dlhodobých nájmoch, keďže sú previazané s odberom energií. Napríklad dáta za február 2024 ukazujú, že priemerný výnos z prenájmu bol podľa property monitor 6,74 %.
V prípade krátkodobého prenájmu môže byť výnos o 10-15 % vyšší, v závislosti od typu a lokality apartmánu. Zároveň nehnuteľnosť môže vlastník využívať pre vlastné účely alebo ju predať bez komplikácií dlhodobým nájomníkom, keďže v Dubaji je štandardná výpovedná doba 12 mesiacov.
S rastúcim dopytom a stabilným trhom ponúka Dubaj výrazne vyššie výnosy než porovnateľné investície v Slovenskej republike.
Kapitalizácia nehnuteľností v Dubaji je tiež významná. Napríklad, v časti Business Bay sa v roku 2023 zvýšila trhom dopytovaná cena nehnuteľnosti pri dvojizbovom byte o 32,48 % v porovnaní s rokom 2022. V Marina to bolo o 11,54 %.
Aké konkrétne kroky by mali Slováci podniknúť, ak zvažujú kúpu nehnuteľnosti v Dubaji?
Prvým krokom by mal byť dôkladný prieskum trhu a konzultácia so skúsenými odborníkmi. Odporúčame jasne definovať investičné ciele a rozpočet, prejsť si relevantné projekty a navštíviť Dubaj, aby si potenciálni investori mohli navnímať jeho atmosféru a jednotlivé lokality. Je dôležité tiež konzultovať právne otázky a zabezpečiť si všetky potrebné dokumenty a povolenia pred uzatvorením obchodu.
Na aké rozdiely by sa slovenskí investori mali pripraviť?
Trh investičných nehnuteľností a spustenie predaja projektu priamo od developera funguje v Dubaji úplne inak. Pri niektorých plánovaných predajoch sú napríklad známe len základné parametre, ako lokalita a veľkosť projektu. Na ich základe sa vytvorí nezáväzná platená rezervácia, v rámci ktorej však nie je známe, aký apartmán klient dostane.
Viac detailov zvyčajne developer komunikuje až večer pred oficiálnym spustením predaja. Napriek tomu sa projekty často vypredajú na základe predrezervácií do niekoľkých hodín od ich začiatku.
Akým mýtom by Slováci v súvislosti s investovaním v Dubaji nemali veriť?
Klienti napríklad často očakávajú, že si kúpia nehnuteľnosť pri mori za cenu ako v Petržalke. Ďalším mýtom je, že pri kúpe nehnuteľnosti získajú automaticky víza. Mali by si tiež uvedomiť, že nie každý projekt alebo developer je pripravený na úspech.
Preto je našou prvoradou úlohou pomôcť klientom, ktorí v Dubaji investujú po prvýkrát, nastaviť reálne očakávania. Počas celej spolupráce majú k dispozícii naše znalosti o tomto trhu a jeho špecifikách.
Sú ceny nehnuteľností v Dubaji výhodnejšie v porovnaní s inými svetovými metropolami?
Napriek tomu, že Dubaj je dnes svetovou metropolou, ceny nehnuteľností sú stále výrazne nižšie v porovnaní s inými svetovými mestami. Napríklad podľa prieskumu Knight Frank si za 1 milión dolárov môžete kúpiť 17 m² v Monaku, 33 m² v New Yorku, 44 m² v Šanghaji, zatiaľ čo v Dubaji si za 1 milión dolárov zaobstaráte až 105 m² nehnuteľnosti.
Trh nehnuteľností v Dubaji je pod patronátom katastra nehnuteľností. Každý nový developerský projekt musí byť pred predajom schválený regulačnou agentúrou, ktorá spadá priamo pod kataster nehnuteľností a dohliada na trh.
Pred spustením predaja je developer povinný vytvoriť unikátny bankový účet v spolupráci s deviatimi schválenými bankami v Spojených arabských emirátoch, ktorý spravuje regulačná autorita a slúži výhradne na financovanie daného projektu. Na tento účet klienti posielajú peniaze, ktoré sú následne uvoľňované developerovi podľa progresu výstavby. Posledná splátka je uvoľnená až po dokončení a odovzdaní projektu.
Michal Fusek je spoluzakladateľom TRIM Real Estate – butikovej realitnej agentúry so sídlom a licenciou v Dubaji, ktorá má zastúpenie u viac než 90 developerov v UAE. Pre svojich klientov poskytujú služby v oblasti kúpy, predaja a prenájmu nehnuteľností.
