- Nájom a kúpa predstavujú dva odlišné spôsoby práce s kapitálom.
- Pri kúpe treba rátať aj s nákladmi mimo hypotéky.
- Daňové pravidlá výrazne ovplyvňujú rozhodovanie medzi nájmom a kúpou.
Nájom verzus kúpa patrí medzi otázky, ktoré si na Slovensku kladie čoraz viac ľudí. Vlastné bývanie mnohí stále považujú za istotu aj životný cieľ. To však ešte neznamená, že ide vždy o najrozumnejšie finančné riešenie. Pri pohľade cez čísla sa totiž ukazuje, že rozhodnutie medzi nájmom a kúpou nie je len o pocite bezpečia, ale najmä o tom, ako naložíte s peniazmi, časom a rizikom. Upozorňuje na to Highgate Group.
Na prednáške Petra Vargu o nehnuteľnostiach zaznel pohľad, ktorý túto tému oddeľuje od emócií. Namiesto známeho tvrdenia, že „nájom sú vyhodené peniaze”, ponúkol porovnanie dvoch modelov. V prvom prípade vložíte vysoký kapitál do nehnuteľnosti a prijmete nižšiu flexibilitu. V druhom prípade bývate v nájme a vlastné peniaze ponecháte voľnejšie na iné využitie.
Práve toto porovnanie často rozhodne viac než samotná mesačná splátka alebo výška nájomného.
Modelový príklad pracuje s nehnuteľnosťou v hodnote 1,5 milióna eur. Kupujúci použije 500-tisíc eur z vlastných zdrojov a ďalší milión financuje cez hypotéku. Porovnateľný nájom v tomto prípade dosahuje 4 500 eur mesačne. Alternatívne zhodnotenie voľného kapitálu sa pohybuje na úrovni troch percent ročne. Výsledok nie je intuitívny. Aby sa kúpa pri takomto nastavení oplatila v horizonte piatich rokov, hodnota nehnuteľnosti by musela rásť približne o 2,7 percenta ročne.
Práve tu sa láme častý argument v prospech kúpy. Mnohí ľudia porovnávajú len nájom so splátkou hypotéky. Takýto výpočet však nestačí. Pri kúpe treba počítať aj s ďalšími výdavkami.
Do rozpočtu vstupujú renovácie, technické zásahy, preverenie stavu nehnuteľnosti aj právna kontrola dokumentov. Pri neskoršom predaji sa pridajú transakčné náklady. Výsledok môže ovplyvniť aj zmena realitného cyklu. Kúpa preto neznamená len cenu bytu alebo domu, ale aj sériu ďalších nákladov a záväzkov.
Nechajte peniaze pracovať za vás.
Investujte a premeňte svoje obavy na príležitosť.
Nájom verzus kúpa – čo sa teda najviac oplatí?
Silný argument v prospech nájmu predstavuje aj likvidita. Nehnuteľnosť nepredáte rýchlo vždy, keď to potrebujete. Pri drahších segmentoch môže predaj trvať aj dlhšie obdobie.
To znamená, že značná časť majetku ostáva viazaná v aktíve, s ktorým sa nedá pružne pracovať. V neistých časoch má pritom voľný kapitál vlastnú cenu. Likvidita nie je detail, ale dôležitá súčasť finančnej istoty.
Výhodou nájmu zostáva aj väčšia voľnosť. Ak zmeníte prácu, podnikanie alebo rodinné plány, z nájmu viete odísť omnoho jednoduchšie. Vlastné bývanie Vás naopak viaže na konkrétne miesto aj vysoký objem peňazí. Do rozhodovania vstupuje aj takzvaný „loss of opportunity”.
Ide o hodnotu času, ktorý venujete výberu nehnuteľnosti, technickému prevereniu či riešeniu zmlúv. Tento čas potom neviete investovať do svojej profesie alebo podnikania. Práve strata iných príležitostí môže byť drahšia než rozdiel medzi nájmom a kúpou.
Oplatí sa viac prenájom alebo kúpa? Zdroj: shutterstock.com/Seacalm
