Na nový byt v Košiciach treba 15 ročných platov. Slovensko má 3 mestá v top 10 najmenej dostupných v Európe

Byty na Slovensku sa menia na luxus. Kto žije v Košiciach a chce si kúpiť nový byt s rozlohou 70 štvorcových metrov, potrebuje naň približne 15 priemerných hrubých ročných platov. Celé platy, bez jediného eura na jedlo, energie či dovolenku.

Upozorňuje na to aktuálny týždenný prehľad analytikov Slovenskej sporiteľne, ktorý vychádza z európskeho porovnania poradenskej spoločnosti Deloitte. Výsledok je pre Slovensko nelichotivý.

Byty v Košiciach, Bratislave aj Banskej Bystrici patria k najmenej dostupným v Európe

V Bratislave treba na rovnaký nový byt 13,7 ročného platu, v Banskej Bystrici 13,4. Všetky tri slovenské mestá sa ocitli medzi desiatimi najmenej dostupnými mestami v  európskom porovnaní.

Podľa Deloitte Property Index 2026 sú Košice štvrté najhoršie. Horšie dopadli len albánska Vlora, Praha a Atény. Košičania si oproti minulému roku ešte pohoršili. Kým vlani potrebovali na nový byt 170 mesačných výplat, teraz je to už 180.

Pre porovnanie, v talianskom Turíne stačí na nový byt 4,7 ročného platu. To je viac ako trikrát menej než v Košiciach.

Ceny nových bytov na Slovensku pritom v roku 2025 stúpli o 12,5 % a priemerná ponuková cena vyskočila na 3 656 eur za meter štvorcový. Dagmar Yoder z Deloitte Legal to hovorí jasne:

„Kľúčovou výzvou do budúcnosti zostáva zvýšenie ponuky nového bývania.”

Stavia sa málo, ceny letia hore

A práve s ponukou je problém. Podľa Štatistického úradu SR sa v roku 2025 dokončilo len 14,3 tisíca bytov. To je o 19 % menej ako rok predtým a takmer o štvrtinu menej, než je priemer posledných desiatich rokov.

Rovnica je jednoduchá. Ľudí, ktorí chcú bývať, neubúda, no nových bytov pribúda menej. Výsledkom sú vyššie ceny. Analytici sporiteľne dodávajú, že rast cien zostal dvojciferný aj v prvej polovici roka 2026. Výstavbu podľa nich brzdia drahé stavebné práce, chýbajúci kvalifikovaní ľudia a pomalé povoľovanie.

Ako spolu súvisia ceny a úroky, sme rozoberali v článku Byty na Slovensku zdražujú, hypotéky tiež.

Byty kupujeme, Nemci si ich prenajímajú

Najzaujímavejší je pohľad za hranice. Podľa Eurostatu žije vo vlastnom bývaní 93 % Slovákov.

Nemecko je jedinou krajinou EÚ, kde prevláda nájom, prenajíma si tam až 53 % obyvateľov. A to napriek tomu, že nový byt je tam vzhľadom na príjmy v mnohých mestách dostupnejší ako u nás.

Prečo? Analytici sporiteľne vidia dva hlavné dôvody. Prvým je história. Po roku 1989 sa u nás byty masovo privatizovali, kým Nemci vybudovali silný nájomný trh. Druhým je istota. V Nemecku majú nájomníci dlhodobé zmluvy a silnú ochranu. Na Slovensku seriózny nájom od veľkých profesionálnych prenajímateľov zatiaľ takmer neexistuje.

Náš pohľad: Vlastníme z nutnosti, nie z lásky

Často počujeme, že Slováci jednoducho milujú vlastné bývanie. Čísla však naznačujú niečo iné. Mnohé rodiny kupujú, pretože nemajú dobrú alternatívu. Nájom je u nás často krátkodobý a neistý, a tak ľudia radšej berú hypotéku na tridsať rokov.

Hypotéka má svoju logiku. Časť splátky ide na istinu, z ktorej si postupne budujete vlastný majetok. Pri dnešných cenách to však znamená, že mladá rodina sa zadĺži na väčšinu produktívneho života.

Pomoc pre mladých síce prichádza, od januára 2027 môžu ľudia do 35 rokov získať hypotéku až na 90 % hodnoty nehnuteľnosti.

Viac požičaných peňazí však byty nezlacní. Kým sa nebude stavať viac a rýchlejšie a kým nevznikne poriadny nájomný trh, hrozí, že Košice, Bratislava aj Banská Bystrica zostanú v smutnej európskej top desiatke.

Ak ste práve pred kúpou, oplatí sa sledovať aj aktuálne hypotekárne akcie bánk, pretože aj rozdiel niekoľkých desatín percenta sa za desiatky rokov splácania poriadne nasčítava.