- Investičný byt sa mení z jednoduchej investície na drahšiu záležitosť.
- NBS pripravuje sprísnenie hypotekárnych pravidiel pre tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť.
- Vlastných úspor si budete musieť pripraviť viac ako doteraz.
Investičný byt bol donedávna jednou z najjednoduchších ciest, ako zhodnotiť úspory. Stačilo mať 20 % vlastných zdrojov, zvyšok doplnila banka a nájomné časom splácalo hypotéku. Národná banka Slovenska teraz chystá zmenu, ktorá tento model naruší. Ak plánujete kúpu tretieho či ďalšieho bytu na prenájom, oplatí sa vedieť, čo presne sa mení a od kedy.
Prečo sa investičný byt stáva témou pre celý trh
Podľa Národnej banky Slovenska kúpilo v roku 2025 viac ako polovicu všetkých bytov a domov na Slovensku niekto, kto už vlastnil aspoň jednu nehnuteľnosť. Šestnásť percent hypoték smerovalo klientom, ktorí mali v tom čase už dve alebo viac nehnuteľností.
Na trh teda čoraz silnejšie vstupujú ľudia, ktorí nekupujú prvé bývanie, ale investíciu.
To má podľa regulátora aj odvrátenú stranu. NBS na svojej stránke priamo uvádza, prečo sa témou zaoberá: „Dostupnosť bývania je navyše širšia téma, za ktorú NBS nezodpovedá.“
Investori na Slovensku skupujú nehnuteľnosti za 45 000 eur: Predávajú sa skôr, než sa objavia v inzerátoch
Hypotéky sú len časťou skladačky, mnohí investori totiž kupujú byty aj bez úveru. Napriek tomu chce regulátor aspoň pri hypotékach obmedziť riziko, že investičný dopyt v čase rastu ešte viac naháňa ceny nahor a v horších časoch môže rovnaká skupina prispieť k prudšiemu poklesu.
Podobným smerom sa uberá aj Medzinárodný menový fond, ktorý v technickej správe o makroprudenciálnej politike na Slovensku odporúča citlivejšie rozlišovať pravidlá úverovania podľa účelu úveru.
Byty ako investícia. Zdroj: shutterstock.com/Stanislaw1999
Čo presne sa mení pre investičný byt
Kľúčovým nástrojom, ktorý banky pri hypotékach používajú, je ukazovateľ LTV, teda pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti. Doteraz platilo plošné pravidlo, že banka mohla požičať maximálne 80 % z hodnoty bytu, vo výnimočných prípadoch až 90 %, no takúto výnimku smela využiť len malá časť všetkých úverov.
Nové nastavenie rozdeľuje žiadateľov o hypotéku do troch skupín:
- Mladí ľudia do 35 rokov, ktorí kupujú svoju úplne prvú nehnuteľnosť na bývanie, získajú automatický limit LTV až 90 %, teda im bude stačiť približne 10 % vlastných zdrojov namiesto doterajších 20 %.
- Naopak, kto už vlastní dve alebo viac nehnuteľností a chce kúpiť tretiu a ďalšiu, bude môcť z hypotéky financovať už len 70 % jej hodnoty. Platí to bez ohľadu na vek žiadateľa a bez ohľadu na to, či byt kupuje na bývanie, prenájom alebo rekreáciu, a bez možnosti výnimky.
- Pre ostatných žiadateľov vrátane kúpy druhej nehnuteľnosti sa nič nemení, zostáva im štandardný limit 80 %.
Znamená to, že kto si plánuje kúpiť tretí investičný byt, bude musieť mať pripravených podstatne viac vlastných úspor ako doteraz. Podľa NBS sa zmena dotkne približne 7 % zo všetkých poskytovaných hypoték, čo regulátor sám označuje skôr za cielenú úpravu než za zásadný zásah do trhu.
Návrh opatrenia je momentálne v medzirezortnom pripomienkovom konaní, ktoré prebieha počas júna 2026. Účinnosť nových pravidiel NBS navrhuje od 1. októbra 2026. Kúpu investičného bytu tým nezakazuje, kto chce tretí či ďalší byt kúpiť, stále môže, len s vyšším podielom vlastného kapitálu.
Ceny bytov zatiaľ stále rastú
Zmena prichádza v čase, keď ceny bývania na Slovensku dosahujú historické maximá. Podľa rýchleho komentára NBS dosiahla priemerná cena nehnuteľnosti na bývanie v prvom štvrťroku 2026 sumu 3 005 eur za meter štvorcový, čo je medziročne o 11,3 % viac. Práve preto sa rastúci investičný dopyt stal pre regulátora témou, ktorú už nemožno prehliadať.
Ak teda uvažujete nad kúpou bytu na prenájom, od jesene sa oplatí naplánovať si financie s väčším predstihom. Vlastných zdrojov budete pri treťom a ďalšom byte potrebovať citeľne viac, ako ste možno počítali.
