- Prenájom prináša príjem, no vyžaduje správu a dlhý horizont.
- Flipping stavia na rýchlom predaji a presnom rozpočte rekonštrukcie.
- Komerčné priestory môžu zarobiť viac, no citlivejšie reagujú na ekonomiku.
Investičný byt môže fungovať ako dlhodobá stratégia, ak k nemu pristúpite realisticky. V čase vám vie priniesť príjem z prenájmu a zároveň máte šancu na rast hodnoty nehnuteľnosti. Byt tiež patrí medzi aktíva, ktoré viete predať, keď to situácia dovolí. To však neznamená, že každý byt na trhu sa hodí na investíciu.
Ak sa rozhodnete len podľa emócie alebo „výhodného” inzerátu, riskujete, že skončíte s bytom, ktorý ťažko prenajmete alebo predáte pod cenu. Upozorňuje na to UpGreat.sk.
Najviac rozhoduje lokalita. Pri investícii si nekupujete len štyri steny. Kupujete si dopyt po nájme a budúcu predajnosť. Vyberajte miesta, kde ľudia chcú bývať aj o pár rokov. Pomáha blízkosť veľkých zamestnávateľov, univerzít a dobré napojenie na dopravu. Dôležitá je aj občianska vybavenosť, dostupnosť centra, služieb, kultúry či športu. Byt bez mestskej dopravy alebo v zanedbanom dome môže mať nižšiu vstupnú cenu, no často prinesie aj nižší nájom a slabší záujem pri predaji. Myslite aj širšie: rozdiel robí nielen štvrť, ale aj mesto a jeho perspektíva.
Druhá častá chyba súvisí s cenou. Nepozerajte sa len na ponuku v inzerátoch. Rozhoduje, za koľko sa nehnuteľnosti v danej lokalite reálne predávajú. Ak tieto čísla nepoznáte, oslovte makléra, ktorý pozná trh priamo v mieste. Investičný byt nekupujete za cenu, ktorú „možno” dosiahne o tri či päť rokov. Kupujete ho za dnešnú reálnu cenu a už v tej chvíli potrebujete vidieť priestor pre výnos.
Do výpočtu vždy zahrňte aj rekonštrukciu. Mnoho investorov podcení rozsah opráv alebo sa nechá strhnúť nadštandardom. Pri prenájme vyhráva funkčnosť a odolnosť. Byt musí pôsobiť čisto, musí fungovať a musí vydržať bežné používanie. Zároveň si strážte rozpočet a odkladajte doklady. Pomôžu vám pri predaji, najmä ak by ste predávali skôr než po piatich rokoch.
Nechajte peniaze pracovať za vás.
Investujte a premeňte svoje obavy na príležitosť.
Investičný byt nie je len o samotnej nehnuteľnosti
Zisk z prenájmu stojí aj na tom, koho pustíte dnu. Spoľahlivý nájomca je kľúč. Ak si neviete záujemcu preveriť sami, využite skúseného makléra alebo správcu. Dôležitá je aj pravidelná starostlivosť o byt, aby ste udržali jeho stav a minimalizovali výpadky nájmu. Prázdny byt totiž znamená nulový výnos, no náklady bežia ďalej.
Nezabudnite ani na daňové a administratívne povinnosti. Ako prenajímateľ sa musíte registrovať na daňovom úrade a riešiť aj daň z nehnuteľnosti. Sledujte, koľko ľudí byt využíva, nastavte zálohy na energie a robte poctivé vyúčtovanie. Všetko začína kvalitnou nájomnou zmluvou. Bez nej riskujete spory, nedoplatky a stres.
Ak uvažujete aj o predaji, sledujte trh v mieste bytu. Celoštátne priemery vám často nepomôžu. Zamerajte sa na reálne ceny v konkrétnom okrese a držte si plán B. Niekedy sa oplatí počkať, inokedy rýchlo predať. Realitný trh sa hýbe v cykloch a investícia potrebuje trpezlivosť.
Investičná nehnuteľnosť môže slúžiť na rôzne účely. Zdroj: shutterstock.com/Aleksandrkozak
Druhy investičných nehnuteľností
Investovanie do nehnuteľností má veľa podôb a každá z nich funguje inak. Ak si chcete kúpiť byt ako „istotu”, skúsiť rýchly zisk cez prerábku alebo vstúpiť do sveta komerčných priestorov, najprv si ujasnite cieľ. Nehnuteľnosť sama o sebe nezaručí výnos. Ako uvádza realitná kancelária RE/MAX, výnos vznikne až vtedy, keď máte plán, poznáte čísla a vyberiete správny typ investície.
Najviac ľudí začína s prenájmom. Tento model pôsobí ako pravidelný príjem, no v praxi vyžaduje disciplínu. Každý mesiac riešite hypotéku, poistenie, dane, opravy a občas aj prázdne obdobie bez nájomcu. Ak si správu robíte sami, ušetríte poplatky, no vymeníte čas za peniaze.
Loading ...Pokiaľ si najmete správcu, získate pokoj, ale znížite čistý výnos. Prenájom dáva zmysel najmä dlhodobo. Počas rokov inkasujete nájomné a zároveň môžete ťažiť z rastu hodnoty bytu. Ako je uvedené vyššie, rozhoduje lokalita, dostupnosť MHD, práce a škôl. Dôležitá je aj cieľová skupina. Iný byt hľadá študent a iný rodina.
Úplne iný charakter má flipping. Tu nejde o nájomné, ale o kapitálový zisk, píše ferovo.sk. Kúpite byt pod trhovou cenou, zhodnotíte ho rekonštrukciou alebo lepšou dispozíciou a potom ho predáte. Flipping láka rýchlosťou, no často potrestá chyby. Najčastejšie zlyhá rozpočet na rekonštrukciu alebo odhad predajnej ceny.
Problém vie spraviť aj pomalý predaj, keď sa trh otočí alebo keď konkurencia ponúkne podobné byty lacnejšie. Rátajte aj s tým, že predaj do piatich rokov od kúpy môže priniesť vyššiu daňovú záťaž. Ak chcete flipping robiť dobre, potrebujete remeselníkov, právnika, notára a schopnosť rozhodovať sa rýchlo.
Tretí smer predstavujú komerčné nehnuteľnosti. Patria sem kancelárie, obchody, sklady či gastro priestory. Výnos z nájmu vie byť vyšší než pri byte, a firmy často podpisujú dlhšie zmluvy. Zároveň však potrebujete vyšší kapitál a lepšiu orientáciu v zmluvách.
Ekonomika tu hrá väčšiu rolu. Keď podniky šetria, kancelárie a prevádzky sa vyprázdnia rýchlejšie. Preto lokalita rozhoduje ešte viac než pri bývaní.
