Ceny bytov lámu rekordy, no Slováci kupujú vo veľkom: Čo ich ženie do rizika?

Nehnuteľnosti na slovenskom trhu v poslednom období vykazujú dynamiku, ktorá prekvapuje aj skúsených ekonomických analytikov a odborníkov na bývanie. Ceny v rezidenčnom sektore sa šplhajú do výšin, ktoré sme v minulosti považovali za nepredstaviteľné, pričom tento trend neustále naberá na intenzite.

Prečo nehnuteľnosti na Slovensku rastú na cene?

Hlavným motorom tohto rastu je kombinácia viacerých faktorov, ktoré sa navzájom dopĺňajú a vytvárajú silný tlak na zvyšovanie predajných súm. Nedostatočná ponuka nových bytových jednotiek v krajských mestách tvorí základný pilier tohto problému, pretože stavebný proces často naráža na byrokratické prekážky a zdĺhavé povoľovacie konania.

Súčasne sledujeme prudký nárast nákladov na stavebné materiály a pracovnú silu, čo developeri prirodzene prenášajú do finálnych cien pre koncových spotrebiteľov. Psychologický efekt strachu z ďalšieho zdražovania navyše motivuje ľudí k unáhleným rozhodnutiam, čím vzniká neustály dopyt, ktorý trh nestíha uspokojovať. Celková inflácia v ekonomike taktiež znehodnocuje úspory, čo núti majiteľov kapitálu hľadať bezpečnejšie prístavy pre svoje finančné prostriedky.

Čo prezrádzajú aktuálne štatistiky a grafy

Pohľad na dáta z NBS potvrdzuje, že rok 2025 prepisuje historické tabuľky. Ak sledujeme vývoj v jednotlivých kvartáloch, vidíme jasný a neprerušovaný vzostupný trend. Kým v prvom štvrťroku 2025 dosahovala priemerná cena za meter štvorcový pri bytoch úroveň 3 041 eur, na konci roka, teda v štvrtom kvartáli, sa táto hodnota vyšplhala až na 3 262 eur.

Najväčší cenový extrém zaznamenávame pri jednoizbových bytoch, ktoré sú pre kupujúcich najdostupnejšie, no zároveň najdrahšie v prepočte na plochu. Ich cena v závere roka 2025 atakovala hranicu 3 819 eur za meter štvorcový. Ani segment domov nezostáva pozadu, hoci rastie o niečo miernejším tempom, keď sa jeho hodnota zvýšila z 2 031 eur na 2 139 eur v priebehu dvanástich mesiacov.

Dlhodobý graf od roku 2004 jasne ukazuje, že súčasná situácia nie je len dočasným výkyvom. Krivky všetkých typov nehnuteľností prudko smerujú nahor a prekonávajú dokonca aj realitnú bublinu z obdobia pred rokom 2009. Rozdiel medzi cenami bytov a domov sa neustále zväčšuje, čo signalizuje, že mestské bývanie sa stáva luxusom.

Rozpor medzi sadzbami ECB a komerčnými hypotékami

Hoci Európska centrálna banka (ECB) aktuálne drží svoju základnú úrokovú sadzbu na úrovni 2,15 %, slovenské domácnosti pociťujú úplne inú realitu. Komerčné banky na Slovensku poskytujú hypotekárne úvery so sadzbami, ktoré bežne prekračujú hranicu 3 %.

Tento rozdiel existuje preto, lebo banky musia do výsledného úroku započítať vlastné rizikové prirážky, náklady na bankovú daň a maržu, ktorá zabezpečuje ich ziskovosť. Pred šiestimi či siedmimi rokmi sme zažívali anomáliu nulových úrokových sadzieb, čo prirodzene hnalo ceny nahor, pretože úvery boli lacné a dostupné.

Problémom súčasnosti je však skutočnosť, že ceny nehnuteľností rastú aj v prostredí relatívne vysokých úrokov. Tento jav narúša bežnú ekonomickú logiku, podľa ktorej by drahšie peniaze mali dopyt tlmiť. Keď ceny neustále stúpajú napriek drahým úverom, znamená to, že trh neovláda potreba bývať, ale iné špekulatívne vplyvy. To vytvára nebezpečnú situáciu, kedy splátky hypoték zaberajú čoraz väčšiu časť rodinného rozpočtu.

Prečo sa slovenské nehnuteľnosti stále predávajú

Dostupnosť vlastnej nehnuteľnosti na Slovensku patrí k najhorším v celej Európskej únii. Priemerný Slovák musí na kúpu bytu pracovať dlhé roky bez akýchkoľvek iných výdavkov, čo nás radí na chvost rebríčkov prosperity. Napriek tomu dopyt neklesá, skôr naopak.

• Hlavnú rolu tu zohrávajú investori, ktorí v bytoch vidia ochranu pred infláciou a stabilný výnos z prenájmu. Často nakupujú v hotovosti, čím vytláčajú bežných ľudí z trhu.
• Avšak aj bežní občania naďalej kupujú drahé byty, pretože sa obávajú, že o rok už nebudú mať žiadnu šancu na vlastný domov.
• Kultúra vlastníctva je u nás zakorenená tak hlboko, že ľudia sú ochotní akceptovať aj extrémne finančné zaťaženie. Mnohí sa spoliehajú na pomoc rodiny alebo veria, že úrokové sadzby v budúcnosti opäť klesnú a oni svoje úvery refinancujú.
• Tento neutíchajúci hlad po bytoch však spôsobuje, že trh zostáva napätý a ceny neustále hľadajú svoj nový strop. Kombinácia investičných bytov a strachu z budúcnosti tak poháňa nákupnú horúčku, ktorá zatiaľ nepozná hranice.