- Ceny predaných bytov vzrástli o 7,3 % do Q3 2025.
- Ponuka bytov na predaj a prenájom klesla o vyše polovicu.
- Až 34 % bytov ľudia kúpili z úspor bez hypotéky.
Rok 2025 na realitnom trhu mnohých prekvapil. Časť ľudí čakala, že drahšie hypotéky kúpu bytov pribrzdia a ceny sa upokoja. Namiesto toho prišlo rýchle oživenie a ceny pokračovali v raste.
Trh neťahali len úvery. Do hry vstúpili úspory, rodinné prevody a silná psychológia „kúpim teraz, lebo zajtra bude horšie”.
Najväčší tlak vytvoril jednoduchý fakt: na trhu chýbali byty. Podľa trhových reportov portálu Nehnuteľnosti.sk a Slovenskej akadémie vied sa rast cien rozbehol už koncom roka 2024 a v roku 2025 nabral tempo. Medzi koncom roka 2024 a tretím štvrťrokom 2025 vzrástli ceny predaných bytov o 7,3 %. Na jar sa medziročné tempo vyšplhalo až na 18,1 % a ani neskôr nekleslo pod 11 %.
Popri cenách klesal aj počet ponúk. Inzerátov s bytmi na predaj aj prenájom ubudlo o viac než polovicu, pri domoch o viac než tretinu. Za prvé tri kvartály roka sa objavilo na predaj približne 66-tisíc rezidenčných nehnuteľností, čo znamenalo citeľný prepad. Keď sa ponuka zúži a dopyt sa vracia, ceny zvyčajne stúpajú.
Nálada na trhu prehlušila výšku úrokov
K rastu prispela aj atmosféra. Hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický pripomína, že rok 2025 ukázal silu očakávaní. Realitný barometer v krajských mestách poskočil do konca novembra medziročne o 12,6 %. Mnohí kupujúci nekupovali preto, že našli ideálnu ponuku. Kupovali preto, že nechceli prísť o šancu.
Finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik tento trend spája s FOMO efektom, teda strachom, že človek zmešká príležitosť. Ľudia si osvojili predstavu, že ceny budú rásť ďalej. Aj preto ich neodradil ani priemerný úrok na hypotékach okolo 3,5 %.
Nechajte peniaze pracovať za vás.
Investujte a premeňte svoje obavy na príležitosť.
Čoraz viac nákupov sa riešilo bez hypotéky
Rok 2025 ukázal, že trh nepoháňali iba banky. Až 34 % bytov ľudia kúpili z vlastných úspor a ďalších 28 % prevodov tvorilo darovanie. To naznačuje, že do realít vstupovalo veľa domácností s kapitálom, ktoré vnímali byt ako bezpečné uloženie peňazí.
Zároveň rástol aj úverový apetít. Podľa Búlika sa objem nových hypoték posunul z približne 240 miliónov eur na začiatku roka až na 680 miliónov eur v októbri 2025. Trh tak nabral dynamiku, ktorú si ľudia pamätali z čias lacných úverov.
Slovensko rástlo nerovnomerne. Nie všade to vyzeralo rovnako
Rast cien sa rozložil podľa regiónov veľmi rozdielne. Podľa Romana Vrbovského z NBS rástli ceny vo všetkých krajoch, no tempo sa líšilo: Trnavský kraj približne o 4 %, kým Košický kraj takmer o 16 %. Bratislava zdražovala výraznejšie, najmä pri starších bytoch a domoch, keďže tvorí veľkú časť celého trhu.
Problém s ponukou pritvrdila aj slabá výstavba. Povoľovanie aj rozostavanosť sa držali na najnižších úrovniach za posledné roky, čo udržalo tlak na ceny aj mimo najdrahších lokalít.
