- Hrubý výnos z prenájmu je len orientačný, nie konečný zisk.
- Splátka hypotéky rozhoduje o cash flow a návratnosti investície.
- Krátkodobý prenájom môže zarobiť viac, no vyžaduje viac práce.
Investičný byt si mnohí ľudia spájajú s istotou. Nehnuteľnosť „stojí”, nájomník platí a hodnota bytu časom rastie. Realita však býva zložitejšia. Ak chcete kúpiť byt na prenájom, potrebujete si vopred prepočítať výnos, zhodnotiť riziká a nastaviť financovanie tak, aby ste nešli každý mesiac do mínusu.
Dnes to platí dvojnásobne, keďže úroky ostali vyššie než pred pár rokmi a splátky vedia výrazne znížiť vašu návratnosť.
Podľa portálu Finančný kompas sa najčastejšie investori pozerajú na výnos z prenájmu. Ten vypočítate ako podiel ročného nájomného a ceny bytu. Ak ročne vyberiete 8 000 eur a byt stojí 160 000 eur, hrubý výnos vyjde 5 %. Toto číslo vám však povie len to, či byt vôbec stojí za ďalší výpočet. O tom, či sa investícia oplatí, rozhodne až to, čo vám reálne ostane po výdavkoch.
Pri prenájme sa vám výnos mení aj podľa toho, či byt ostane obsadený. Aj krátky výpadok nájomníka dokáže zmazať časť ročného zisku.
Preto sa pri kalkulácii oplatí rátať konzervatívne a nepočítať s ideálnym scenárom každý mesiac.
Náklady, ktoré ľudia pri kúpe bytu často podcenia
Investícia do bytu nekončí podpisom zmluvy. Po čase prídu opravy, výmena spotrebičov, servis kúrenia či drobné zásahy, ktoré sa opakujú. K tomu sa pridajú poplatky správcovi, poistka a miestne dane. Ak do prenájmu zapojíte realitnú kanceláriu, počítajte aj s províziami a servisnými poplatkami.
Najväčší zlom však často prinesie úver. Splátka hypotéky priamo určuje váš cash flow, teda či vám po nákladoch niečo ostane. V praxi sa ľahko stane, že nájomné pokryje len časť splátky a zvyšok doplácate z vlastného.
To ešte nemusí byť problém, ak máte plán a rezervu. Problém vznikne vtedy, keď sa vám zvyšujú náklady a zároveň príde výpadok nájomníka.
Nechajte peniaze pracovať za vás.
Investujte a premeňte svoje obavy na príležitosť.
Lokalita a stav bytu rozhodujú viac než „pekné” fotky
Výnos a riziko určuje aj to, kde byt stojí a v akom je stave. Doprava, občianska vybavenosť a dostupnosť práce zvyčajne zvyšujú dopyt po prenájme. Stav bytu zas ovplyvní, koľko peňazí dáte do opráv hneď po kúpe a koľko investujete v priebehu rokov.
Do hry vstupuje aj vývoj cien energií. Vyššie náklady na bývanie môžu zvýšiť tlak na znižovanie nájmu alebo na častejšie sťahovanie nájomníkov.
Dlhodobý prenájom dá pokoj, krátkodobý dá prácu
Ak chcete stabilitu, zvyčajne siahnete po dlhodobom prenájme. Prináša pravidelnejší príjem a menej operatívy. Výnosy však často rastú pomalšie. Krátkodobý prenájom, napríklad cez platformy typu Airbnb, vie priniesť vyšší príjem.
Zoberie vám však viac času a nervov. Budete riešiť častejšiu komunikáciu, upratovanie, odovzdávanie a administratívu. Do toho môžu vstúpiť aj miestne pravidlá, ktoré tento typ prenájmu obmedzia.
Loading ...Hypotéka pri investičnom byte má prísnejšie pravidlá
Väčšina ľudí nekupuje investičný byt len z vlastných úspor. Preto zohráva hypotéka kľúčovú úlohu, upozorňuje portál nehnuteľnosti.sk. Vyššie úrokové sadzby však zdvihli splátky, a tým aj riziko, že vám investícia „nevychádza”. Banky navyše pri investičných nehnuteľnostiach spravidla pritvrdia. Často očakávajú vyšší podiel vlastných zdrojov.
V praxi sa spomína 20 až 30 % z ceny bytu alebo aj viac, podľa banky a typu nehnuteľnosti. Banky tiež sledujú príjem, úverovú históriu a počítajú s tým, že nájomník nemusí platiť každý mesiac. Niektoré banky nastavujú aj vyšší úrok než pri hypotéke na vlastné bývanie.
Pre vás z toho plynie praktický záver. Nájomné musí dávať zmysel voči splátke a musíte mať rezervu. Bez nej vás môže prekvapiť aj bežná oprava alebo dočasne prázdny byt.
Nehnuteľnosti sa dajú riešiť aj bez vlastníctva bytu
Ak chcete profitovať z realitného trhu, no nechcete riešiť nájomníkov, opravy a správu, existuje alternatíva. ETF fondy zamerané na nehnuteľnosti vám umožnia investovať do sektora bez priameho vlastníctva. Takéto riešenie však funguje inak než byt a prinesie iný typ rizika.
Investičný byt sa vám môže oplatiť aj v roku 2026. Musíte však počítať realisticky. Rozhodujú totiž tri veci: čistý výnos po nákladoch, nastavenie hypotéky a stabilný dopyt po prenájme. Ak si tieto faktory ustrážite, byt Vám môže priniesť pravidelný príjem aj dlhodobé zhodnotenie.
