- Hypotéka pokryje kúpu bytu, nie drahú rekonštrukciu.
- Kompletná prerábka bytu často stojí aspoň 40-tisíc eur.
- Zrekonštruované byty sa predávajú rýchlejšie, staré lákajú hlavne investorov.
Veľa ľudí sníva o tom, že si kúpia byt v pôvodnom stave a postupne si ho prerobia podľa vlastných predstáv. Na papieri to vyzerá rozumne. Staršia nehnuteľnosť stojí menej, máte priestor na kreativitu a výsledok úplne prispôsobíte svojmu životnému štýlu.
Portál Zoznam Realít však poukazuje na to, že pri prvom strete s realitou však do hry vstupuje hypotekárny úver.
Banky zvyčajne financujú približne 80 % z hodnoty nehnuteľnosti. Zvyšok musíte zaplatiť z vlastných úspor alebo cez ďalší úver. Realitná maklérka Lenka Škulová z nitrianskeho regiónu upozorňuje, že práve tu mnohí narazia. Ak kupujúci dofinancuje potrebných 20 % spotrebným úverom, nezostáva mu rozumný priestor na ďalšie zadlženie kvôli rekonštrukcii.
Kompletná prerábka dnes niečo stojí. Pri byte rátajte minimálne s 40-tisíc eurami, pri dome pokojne s 80-tisíc eurami a viac. Škulová dodáva, že človek, ktorý má k dispozícii stotisíc eur v hotovosti, často radšej zvažuje vlastnú výstavbu.
Pri hotovom byte síce zaplatí vyššiu cenu, ale získa 80 % z hodnoty z banky, zvyšok doplatí a môže sa rýchlejšie nasťahovať. Celý proces stojí menej nervov aj času.
Starý byt v pôvodnom stave si vyžaduje oveľa viac, než len peniaze. Potrebujete dočasné bývanie, čas na plánovanie, dohľad nad remeselníkmi a rezervu na neočakávané výdavky.
Možno objavíte zlé rozvody, vlhkosť, skryté poškodenia či statické problémy. Popritom riešite aj susedov, ktorým búranie a vŕtanie naruší pokoj.
Nechajte peniaze pracovať za vás.
Investujte a premeňte svoje obavy na príležitosť.
Predaj starého bytu a realita stavebného trhu
Situáciu vnímajú citlivo aj predávajúci. Ak vlastníte starší byt alebo dom, stojíte pred rozhodnutím, či ho ponúknete v pôvodnom stave, alebo investujete do renovácie a predáte ho ako „hotový”. Záujemcovia čoraz častejšie tlačia dopyt smerom k nehnuteľnostiam, kde sa môžu nasťahovať takmer ihneď a riešia len zariadenie.
Škulová hovorí, že otázka „oplatí sa prerábať pred predajom?” nemá univerzálnu odpoveď. Záleží na tom, či ste nehnuteľnosť kupovali alebo zdedili, koľko je spoluvlastníkov a aké medzi nimi fungujú vzťahy. Ak sa vlastníci nevedia dohodnúť ani na bežných veciach, rozsiahlu rekonštrukciu väčšinou nezvládnu.
Realitný maklér Michal Kolenčík z kancelárie PROM REAL potvrdzuje, že zrekonštruované byty a domy sa vo väčšine prípadov predávajú rýchlejšie. Časť majiteľov však nemá peniaze ani kapacitu riešiť prerábku, a preto radšej ponúknu výraznejšiu zľavu z ceny. Takéto nehnuteľnosti následne kupujú tzv. „flipperi”.
Tí byt alebo dom výhodne kúpia, profesionálne prerobia a potom so ziskom predajú. Zisk vzniká pri dobrej nákupnej cene a efektívnom riadení rekonštrukcie, na čo potrebujete skúsenosti, kontakty a pevný rozpočet.
Ceny nehnuteľností menia smer. Zdroj: shutterstock.com/Pawel Michalowski
Vo veľkých mestách, najmä v Bratislave, sa stále predá takmer všetko, čo má rozumnú cenu a dobrú polohu, aj byty v pôvodnom stave. V menších mestách a obciach však dopyt po starších domoch citeľne slabne a odborníci očakávajú, že sa tento trend ešte prehĺbi.
K opatrnosti prispieva aj vývoj v stavebníctve. Ceny materiálov zostávajú vysoké, spoľahlivých remeselníkov je málo a termíny sa ťažko držia. Očakáva sa, že rok 2026 prinesie stavebným firmám ďalší tlak v podobe konsolidačných opatrení, ktoré znížia ich zisky aj mzdy. Ekonomika spomaľuje, inflácia zhltla časť reálnych príjmov a rast miezd nestíha pokrývať všetky náklady.
Pre vás ako kupujúceho tak platí jednoduché pravidlo. Ak financujete bývanie hypotékou a uvažujete o byte v pôvodnom stave, pripravte si veľmi detailný rozpočet a rezervy. Bez nich riskujete, že skončíte s draho kúpeným bytom, v ktorom ani po rokoch nebudete mať dokončenú kúpeľňu či kuchyňu podľa vašich predstáv. V mnohých prípadoch preto zostáva racionálnejšou voľbou hotový byt, aj keď na začiatku stojí viac.
